Comment réduire son ISF

À jour en Octobre 2021

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Sommaire

Étape 1 : Estimer vos biens immobiliers
Étape 2 : Estimer les décotes sur les biens immobiliers
Étape 3 : Déduire un passif sur le patrimoine imposable
Étape 4 : Placer vos fonds dans des investissements réduisant l’ISF
Étape 5 : Placer vos fonds dans des biens exonérés d'ISF

La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour le remplacer par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018.

L'ISF était un impôt qui taxait le patrimoine des personnes physiques lorsqu'il était supérieur à 1 300 000 €. Le montant de l'ISF à payer dépendait donc du montant du patrimoine imposable. Plus le patrimoine se rapprochait de la valeur minimale de 1 300 000 €, moins l'impôt à payer était important.

Il fallait se placer au 1er janvier de chaque année pour apprécier les conditions d'assujettissement à l'ISF, et notamment évaluer votre patrimoine pour savoir s'il était inférieur ou égal à 1 300 000 €. Si tel était le cas vous n'aviez pas d'ISF à payer.

Attention : les variations que le patrimoine pouvait subir entre le 1er janvier et la date de la déclaration d'ISF (fin mai avec la déclaration d'impôt sur le revenu) ou 15 juin, par suite d'achats ou de ventes, n'étaient pas prises en compte pour déterminer la valeur du patrimoine.

La réduction de l'ISF pouvait se faire sous 3 formes :

minorer l'assiette de l'imposition, c'est-à-dire la valeur du patrimoine imposable ;
réduire l'impôt à payer au final ;
investir dans une opération exonérée d'ISF.

Plusieurs possibilités légales permettaient d'atteindre ces objectifs de baisse de la valeur du patrimoine, de réduction de l'impôt ou d'exonération d'ISF.

Voici comment il était possible de réduire son ISF.

1 Estimer vos biens immobiliers

La réduction de la valeur du patrimoine imposable pouvait se faire au moment de l’estimation des biens immobiliers en tenant compte de leurs caractéristiques.

Les biens pris en compte étaient ceux dont vous étiez propriétaire au 1er janvier, évalués pour leur valeur réelle.

L'évaluation était faite par le contribuable. Il pouvait s’appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service est accessible via son espace personnel du site impot.gouv.fr. Il fournit une estimation établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

En cas de difficultés dans l'évaluation, il ne fallait pas hésiter à avoir recours au service d'un expert immobilier qui engageait sa responsabilité professionnelle en cas d'erreur.

Bon à savoir : si vous souhaitiez alléger votre patrimoine, il fallait donc faire des donations ou vendre avant le 31 décembre de la prochaine année d'imposition.

La valeur à déclarer d'un bien était sa valeur vénale. Il s'agissait du prix que l'on en tirait si on le vendait, compte tenu des données du marché et des caractéristiques du bien. En principe l'évaluation se faisait par rapport aux transactions locales qui avaient eu lieu pour un bien comparable, c’est-à-dire par rapport à un prix moyen au m².

Plusieurs facteurs venaient affiner l'évaluation d'un bien pour bien souvent l'atténuer.

Éléments physiques

Les éléments physiques pris en compte étaient :

La superficie : c'est la surface utile qui était en principe prise en compte.
La configuration : des pièces mal distribuées dans un local minoraient la valeur du bien.
La culture du sol : la nature du terrain interférait sur l'estimation notamment pour les maisons individuelles (terrain calcaire, argileux etc...).
L'état d'entretien : le mauvais état d'entretien d'un immeuble conduisait à minorer la valeur d'un bien par rapport à un bon état.
Les travaux : le coût réel des travaux dans un bien à rénover (réfection mur/sol électricité chauffage et huisserie) était compris entre 450 et 800 € / m², et dans un bien en état moyen (réfection murs/sol) était compris entre 200 et 400 € / m².

Exemple : dans un appartement de 70 m² de surface habitable à rénover, le coût des travaux était de 70 m² × 500 € soit 35 000 €. Si la valeur du bien en relativement bon état était de 350 000 €, le prix tenant compte de l'état de l'appartement était de 315 000 €.

Bon à savoir : si le bien était situé dans une copropriété qui refusait systématiquement de faire des travaux, il fallait bien conserver les procès-verbaux des assemblées générales afin de justifier auprès du fisc que l'immeuble était en mauvais état depuis plusieurs années.

Des dégâts des eaux à répétition ou un logement détérioré après incendie étaient également des éléments à prendre en compte pour évaluer un bien à la baisse.

Facteurs juridiques

Les facteurs juridiques pris en compte étaient :

les servitudes : les éventuelles servitudes qui pouvaient peser sur le bien allaient minorer sa valeur par rapport à un bien sur lequel ne pesait aucune servitude.
l'indivision : des parts d'indivision n'étaient pas évaluées de la même manière qu'un bien avec un unique propriétaire (il était plus difficile de vendre des parts d'indivision).
l'usufruit : le démembrement minorait également la valeur d'un bien par rapport à sa détention en pleine propriété.
l'occupation du bien, la location : un bien occupé bénéficiait d'une minoration par rapport à un bien évalué libre.
etc.

Attention : dans le cadre d'une donation-partage de la nue-propriété, c'est l'usufruitier qui devait déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété sans décote possible pour prendre en compte ce démembrement. En revanche, si ce bien était la résidence principale de l'usufruitier, il y avait une décote de 30 %.

Environnement économique

L'environnement économique à considérer touchait :

le secteur touristique ;
les transports ;
secteur sensible ;
etc.

Un local commercial pouvait perdre de sa valeur suite aux changements des facteurs locaux de commercialité : fermeture d'un service public (poste, hôpital etc.), suppression de transport en commun (train, bus etc.), baisse de la population etc.

2 Estimer les décotes sur les biens immobiliers

Des décotes pouvaient être appliquées aux biens immobiliers dans certaines situations. La valeur servant de base à l'ISF était déterminée par le contribuable lui-même.

Il s'agissait d'appliquer à la valeur vénale d'un bien, sur lequel ne pesait aucune caractéristique particulière, un abattement, traduit par un pourcentage, pour minorer sa valeur et répondre à une situation particulière.

La loi prévoit que la valeur vénale de la résidence principale du contribuable bénéficiait systématiquement d'une décote de 30 %.

Exemple : la valeur à déclarer d’une résidence principale estimée à 300 000 € était ramenée à 210 000 €.

Voici les décotes acceptées par le fisc, et appliquées sur la valeur vénale des biens lorsqu'ils se trouvaient dans l'une des situations suivantes :

bien en indivision : 10 %
locaux d'habitation loués : 20 %
bien en SCI : 10 %
locaux en loi de 1948 : 40 %

Bon à savoir : les décotes pouvaient se cumuler. Un bien loué en indivision subissait une décote de 20 % puis 10 %. Soit un studio d'une valeur de 180 000 €, loué et en indivision, il était évalué à 129 600 € (- 20 % = 144 000 €, - 10 % = 129 600 €).

Il ne fallait pas oublier que l'estimation d'un bien est une appréciation subjective, susceptible d'être remise en cause par le fisc. C'est pourquoi tous les éléments utilisés pour minorer la valeur d'un bien devaient pouvoir être justifiés.

3 Déduire un passif sur le patrimoine imposable

La réduction de la valeur du patrimoine imposable pouvait également se faire en déduisant du patrimoine imposable un passif. La situation de ce passif était à apprécier au 1er janvier.

Le contribuable pouvait déduire de son patrimoine :

Les impôts dus au titre de l'année d'imposition. Parmi les impôts déductibles figuraient :
- l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ;
- l'ISF lui-même ;
- les taxes d'habitation et foncières ;
- la taxe annuelle sur les bureaux ;
- les droits de mutation en cours de paiement au 1er janvier.
Les emprunts : c'est le montant égal au capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition qui pouvait être déduit. Si l'acquisition d'un bien de 320 000 € était faite grâce à un prêt de 200 000 €, la première année si le capital restant dû était de 200 000 €, il venait s'imputer sur la valeur du bien, et ainsi l'assiette pour l'imposition était de 120 000 € (et non 320 000 €).
Les découverts bancaires au 1er janvier ou dans une société les comptes courants qui étaient débiteurs.
Les dettes envers les prestataires de services : c’est-à-dire les factures ou notes d'honoraires antérieures au 1er janvier et qui étaient réglées après le 1er janvier. Il pouvait s'agir d'une facture de travaux, de prime d'assurance à régler, de charges de copropriété du 4e trimestre, etc.
Les chèques émis avant le 1er janvier qui n'avaient pas été débités de votre compte à cette date.
La valeur de capitalisation des prestations compensatoires versées sous forme de rente et des pensions alimentaires en cas de divorce (il s'agit du montant des sommes versées augmentées d'intérêts calculés sur la base des obligations assimilables du Trésor à 10 ans).
Les indemnités reçues à titre de réparation du dommage corporel. Ces indemnités ou rentes sont actualisées par application des coefficients d'érosion monétaire.
Les dépôts de garantie reçus des locataires.

Dans tous les cas de figure, les dettes devaient exister au 1er janvier et pouvoir être justifiées dans votre déclaration (facture, relevé bancaire, contrat de prêt etc.). Les avis d'imposition en possession du fisc n'avaient pas besoin d'être joints à la déclaration ISF.

L'addition de toutes ces dettes venait minorer la valeur de votre patrimoine.

4 Placer vos fonds dans des investissements réduisant l’ISF

En dehors d'une baisse de la valeur du patrimoine, le contribuable pouvait également, une fois l'impôt sur la fortune calculé, réduire cet impôt en fonction de la réalisation de certaines dépenses ou investissements.

Réduction au titre des investissements dans une PME

Cela concernait les apports versés à une PME directement ou par l'intermédiaire d'une société holding, lors de sa constitution ou à l'occasion d'une augmentation de son capital.

Les apports pouvaient être effectués en numéraire ou en nature. En étaient exclus les apports d'actifs immobiliers ou de valeurs mobilières.
La PME bénéficiaire de cet apport devait répondre à la définition communautaire des PME : avoir son siège en Europe, ne pas être cotée sur un marché réglementé, être soumise à l'impôt sur les bénéfices, avoir au moins deux salariés. Étaient exclues les PME qui avaient pour activité la gestion de patrimoine mobilier ou immobilier, ou activités financières.
Pour que l'octroi de la réduction soit définitif, il fallait que le contribuable conserve les titres jusqu'au 31 décembre de la 5e année qui suivait celle de la souscription.
Le montant de la réduction d'impôt était égal à 50 % de cet investissement et ne pouvait excéder 45 000 €.

Bon à savoir : les titres reçus en contrepartie de la souscription au capital des PME pouvaient à leur tour faire l'objet d'une exonération d'ISF (voir étape 5 ci-après).

L'investissement pouvait également être fait dans la souscription de parts de fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) ou de fonds d'investissement de proximité (FIP), c'est en général un produit fiscal que l'on trouve auprès des banques.

Le montant de la réduction d'impôt était égal à 50 % des versements et ne pouvait excéder 18 000 €.

Réduction au titre des dons faits à certains organismes

Les dons effectués aux organismes suivants permettaient une réduction égale à 75 % des versements et ne pouvaient excéder 50 000 € :

les établissements de recherche et d'enseignement supérieur ;
les fondations reconnues d'utilité publique ;
les entreprises d'insertion ;
l'Agence nationale de la recherche ;
les fondations universitaires et partenariales.

Attention : les associations reconnues d'utilité publique ne permettaient pas la réduction, sauf celles qui finançaient et accompagnaient la création et reprise d'entreprises, et notamment celles des Restos du cœur en vue de leur affectation aux chantiers d'insertion qu'elles géraient.

Exemple

Pour un versement de 5 000 € dans une PME et d’un versement de 8 000 € aux restos du cœur pour un chantier d'insertion : le total des réductions était de 2 500 € + 6 000 € soit 8 500 €.

Soit un impôt sur l'ISF à payer de 9 000 € - 8 500 € = 500 €.

Les possibilités de réduction de l'ISF permettaient au contribuable de décider de l'affectation d'une partie des sommes qu'il versait au titre de l'ISF dans des investissements ou versements de dons, en contrepartie de la baisse de son ISF.

Le contribuable payait 500 € d'ISF au lieu de 9 000 €, il avait ainsi pu décider qu'une partie de son ISF était versée à une PME et à une association.

5 Placer vos fonds dans des biens exonérés d'ISF

Pour réduire son ISF, il était également possible de placer ses fonds (tant qu'ils étaient sur un compte bancaire quel qu'il soit, ils étaient imposables à l'ISF) vers des opérations exonérées d'ISF.

Locations meublées professionnelles

Les biens professionnels étaient expressément exclus du patrimoine imposable de l'ISF.

Or les locaux d'habitation loués en meublés sont considérés comme des biens professionnels, et étaient donc exclus de la base imposable si le contribuable était un loueur meublé professionnel (LMP). Pour ce faire il devait :

réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (loyers plus charges encaissées) ;
retirer de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal ;
s' inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de louer meublé professionnel.

Attention : la qualité de LMP entraîne le paiement de charges sociales au titre de l'inscription au RCS, et des plus-values professionnelles sur les biens au moment de la vente. Il fallait donc mettre dans la balance ce que l'on gagnait suite à l'exonération de l'ISF, et ce que l'on perdait en payant des charges sociales et des plus-values professionnelles en cas de vente.

Échapper à l'ISF via le statut de LMP

Investissement dans les objets d'antiquité, d'art ou de collection

Ils étaient exonérés sans aucune condition. C'est le cas des tableaux, gravures, sculptures, voitures de collection, mobilier « art nouveau » ou « art déco », les objets d'antiquité et bijoux ayant plus de 100 ans d'âge.

Fiscalité des œuvres d'art

Exonération partielle de titre détenus par les salariés

Il s'agissait d'une exonération des 3/4 de la valeur des parts ou actions d'une société que détenait un salarié. Dans une société soumise à l'impôt sur le revenu, le salarié devait y exercer son activité principale. Dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés, il devait exercer son activité principale comme salarié ou mandataire social.

Pour que l'exonération partielle puisse jouer, le salarié devait conserver les parts ou actions pendant au moins 6 ans à compter de l'année au titre de laquelle l'exonération était demandée.

Exonération des titres des salariés et ISF

Exonération des titres de PME et parts de certains fonds

Les apports versés à une PME, ayant son siège dans un état de l'Union européenne (Islande, Norvège et Liechtenstein compris), en vue d'une réduction d'ISF donnaient des titres exonérés d'ISF. Les apports devaient être effectués dans le cadre de la constitution d'une société ou de l'augmentation de son capital. Les sociétés visées ne devaient pas avoir une activité de gestion de patrimoine mobilier et de location d'immeuble.

L'exonération était applicable aux souscriptions directes et via une société holding. L'exonération était également applicable aux parts de FIP, de FCPI et de fonds commun de placement à risque (FCPR).

Titres faisant l'objet d'un pacte Dutreil

Les titres de ce pacte étaient exonérés à concurrence des 3/4 de leur valeur.

Il s'agissait de parts ou actions de société ayant fait l'objet d'un engagement collectif de conservation. La société devait exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les titres étaient détenus directement par le contribuable ou le biais d'une holding.

Le redevable ou ses héritiers concluait un engagement de conserver les titres pendant au moins 6 ans, avec un engagement collectif de conservation pendant deux ans portant pour 34 % des titres pour une société non cotée sinon 20 %, et suite à ce délai de 2 ans un engagement individuel de conservation d'au moins 4 ans. Suite aux 6 ans, l'exonération s'appliquait si les titres étaient conservés.

L'un des signataires du pacte devait exercer une fonction de direction de la société pendant 5 ans, cette fonction pouvait ne pas être exercée par la même personne pendant les 5 ans.

Pacte Dutreil et ISF

Investissement dans les bois et forêts et parts de groupement forestier

Les propriétaires de bois et forêts étaient exonérés à concurrence des 3/4 de leur valeur. Néanmoins, pour que cette exonération joue, il fallait notamment qu'il y ait un engagement d'exploitation pendant 30 ans, et produire un certificat et un bilan de mise en œuvre de gestion durable.

Ces actifs de patrimoine qui échappaient à l'ISF, permettaient ainsi au contribuable d'alléger son ISF, et de restructurer son patrimoine en conséquence.

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