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Sommaire
La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour le remplacer par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018.
L'ISF était un impôt qui taxait le patrimoine des personnes physiques lorsqu'il était supérieur à 1 300 000 €. Le montant de l'ISF à payer dépendait donc du montant du patrimoine imposable. Plus le patrimoine se rapprochait de la valeur minimale de 1 300 000 €, moins l'impôt à payer était important.
Il fallait se placer au 1er janvier de chaque année pour apprécier les conditions d'assujettissement à l'ISF, et notamment évaluer votre patrimoine pour savoir s'il était inférieur ou égal à 1 300 000 €. Si tel était le cas vous n'aviez pas d'ISF à payer.
Attention : les variations que le patrimoine pouvait subir entre le 1er janvier et la date de la déclaration d'ISF (fin mai avec la déclaration d'impôt sur le revenu) ou 15 juin, par suite d'achats ou de ventes, n'étaient pas prises en compte pour déterminer la valeur du patrimoine.
La réduction de l'ISF pouvait se faire sous 3 formes :
Plusieurs possibilités légales permettaient d'atteindre ces objectifs de baisse de la valeur du patrimoine, de réduction de l'impôt ou d'exonération d'ISF.
Voici comment il était possible de réduire son ISF.
La réduction de la valeur du patrimoine imposable pouvait se faire au moment de l’estimation des biens immobiliers en tenant compte de leurs caractéristiques.
Les biens pris en compte étaient ceux dont vous étiez propriétaire au 1er janvier, évalués pour leur valeur réelle.
L'évaluation était faite par le contribuable. Il pouvait s’appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service est accessible via son espace personnel du site impot.gouv.fr. Il fournit une estimation établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.
En cas de difficultés dans l'évaluation, il ne fallait pas hésiter à avoir recours au service d'un expert immobilier qui engageait sa responsabilité professionnelle en cas d'erreur.
Bon à savoir : si vous souhaitiez alléger votre patrimoine, il fallait donc faire des donations ou vendre avant le 31 décembre de la prochaine année d'imposition.
La valeur à déclarer d'un bien était sa valeur vénale. Il s'agissait du prix que l'on en tirait si on le vendait, compte tenu des données du marché et des caractéristiques du bien. En principe l'évaluation se faisait par rapport aux transactions locales qui avaient eu lieu pour un bien comparable, c’est-à-dire par rapport à un prix moyen au m².
Plusieurs facteurs venaient affiner l'évaluation d'un bien pour bien souvent l'atténuer.
Les éléments physiques pris en compte étaient :
Exemple : dans un appartement de 70 m² de surface habitable à rénover, le coût des travaux était de 70 m² × 500 € soit 35 000 €. Si la valeur du bien en relativement bon état était de 350 000 €, le prix tenant compte de l'état de l'appartement était de 315 000 €.
Bon à savoir : si le bien était situé dans une copropriété qui refusait systématiquement de faire des travaux, il fallait bien conserver les procès-verbaux des assemblées générales afin de justifier auprès du fisc que l'immeuble était en mauvais état depuis plusieurs années.
Des dégâts des eaux à répétition ou un logement détérioré après incendie étaient également des éléments à prendre en compte pour évaluer un bien à la baisse.
Les facteurs juridiques pris en compte étaient :
Attention : dans le cadre d'une donation-partage de la nue-propriété, c'est l'usufruitier qui devait déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété sans décote possible pour prendre en compte ce démembrement. En revanche, si ce bien était la résidence principale de l'usufruitier, il y avait une décote de 30 %.
L'environnement économique à considérer touchait :
Un local commercial pouvait perdre de sa valeur suite aux changements des facteurs locaux de commercialité : fermeture d'un service public (poste, hôpital etc.), suppression de transport en commun (train, bus etc.), baisse de la population etc.
Des décotes pouvaient être appliquées aux biens immobiliers dans certaines situations. La valeur servant de base à l'ISF était déterminée par le contribuable lui-même.
Il s'agissait d'appliquer à la valeur vénale d'un bien, sur lequel ne pesait aucune caractéristique particulière, un abattement, traduit par un pourcentage, pour minorer sa valeur et répondre à une situation particulière.
La loi prévoit que la valeur vénale de la résidence principale du contribuable bénéficiait systématiquement d'une décote de 30 %.
Exemple : la valeur à déclarer d’une résidence principale estimée à 300 000 € était ramenée à 210 000 €.
Voici les décotes acceptées par le fisc, et appliquées sur la valeur vénale des biens lorsqu'ils se trouvaient dans l'une des situations suivantes :
Bon à savoir : les décotes pouvaient se cumuler. Un bien loué en indivision subissait une décote de 20 % puis 10 %. Soit un studio d'une valeur de 180 000 €, loué et en indivision, il était évalué à 129 600 € (- 20 % = 144 000 €, - 10 % = 129 600 €).
Il ne fallait pas oublier que l'estimation d'un bien est une appréciation subjective, susceptible d'être remise en cause par le fisc. C'est pourquoi tous les éléments utilisés pour minorer la valeur d'un bien devaient pouvoir être justifiés.
La réduction de la valeur du patrimoine imposable pouvait également se faire en déduisant du patrimoine imposable un passif. La situation de ce passif était à apprécier au 1er janvier.
Le contribuable pouvait déduire de son patrimoine :
Dans tous les cas de figure, les dettes devaient exister au 1er janvier et pouvoir être justifiées dans votre déclaration (facture, relevé bancaire, contrat de prêt etc.). Les avis d'imposition en possession du fisc n'avaient pas besoin d'être joints à la déclaration ISF.
L'addition de toutes ces dettes venait minorer la valeur de votre patrimoine.
En dehors d'une baisse de la valeur du patrimoine, le contribuable pouvait également, une fois l'impôt sur la fortune calculé, réduire cet impôt en fonction de la réalisation de certaines dépenses ou investissements.
Cela concernait les apports versés à une PME directement ou par l'intermédiaire d'une société holding, lors de sa constitution ou à l'occasion d'une augmentation de son capital.
Bon à savoir : les titres reçus en contrepartie de la souscription au capital des PME pouvaient à leur tour faire l'objet d'une exonération d'ISF (voir étape 5 ci-après).
L'investissement pouvait également être fait dans la souscription de parts de fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) ou de fonds d'investissement de proximité (FIP), c'est en général un produit fiscal que l'on trouve auprès des banques.
Le montant de la réduction d'impôt était égal à 50 % des versements et ne pouvait excéder 18 000 €.
Les dons effectués aux organismes suivants permettaient une réduction égale à 75 % des versements et ne pouvaient excéder 50 000 € :
Attention : les associations reconnues d'utilité publique ne permettaient pas la réduction, sauf celles qui finançaient et accompagnaient la création et reprise d'entreprises, et notamment celles des Restos du cœur en vue de leur affectation aux chantiers d'insertion qu'elles géraient.
Pour un versement de 5 000 € dans une PME et d’un versement de 8 000 € aux restos du cœur pour un chantier d'insertion : le total des réductions était de 2 500 € + 6 000 € soit 8 500 €.
Soit un impôt sur l'ISF à payer de 9 000 € - 8 500 € = 500 €.
Les possibilités de réduction de l'ISF permettaient au contribuable de décider de l'affectation d'une partie des sommes qu'il versait au titre de l'ISF dans des investissements ou versements de dons, en contrepartie de la baisse de son ISF.
Le contribuable payait 500 € d'ISF au lieu de 9 000 €, il avait ainsi pu décider qu'une partie de son ISF était versée à une PME et à une association.
Pour réduire son ISF, il était également possible de placer ses fonds (tant qu'ils étaient sur un compte bancaire quel qu'il soit, ils étaient imposables à l'ISF) vers des opérations exonérées d'ISF.
Les biens professionnels étaient expressément exclus du patrimoine imposable de l'ISF.
Or les locaux d'habitation loués en meublés sont considérés comme des biens professionnels, et étaient donc exclus de la base imposable si le contribuable était un loueur meublé professionnel (LMP). Pour ce faire il devait :
Attention : la qualité de LMP entraîne le paiement de charges sociales au titre de l'inscription au RCS, et des plus-values professionnelles sur les biens au moment de la vente. Il fallait donc mettre dans la balance ce que l'on gagnait suite à l'exonération de l'ISF, et ce que l'on perdait en payant des charges sociales et des plus-values professionnelles en cas de vente.
Ils étaient exonérés sans aucune condition. C'est le cas des tableaux, gravures, sculptures, voitures de collection, mobilier « art nouveau » ou « art déco », les objets d'antiquité et bijoux ayant plus de 100 ans d'âge.
Il s'agissait d'une exonération des 3/4 de la valeur des parts ou actions d'une société que détenait un salarié. Dans une société soumise à l'impôt sur le revenu, le salarié devait y exercer son activité principale. Dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés, il devait exercer son activité principale comme salarié ou mandataire social.
Pour que l'exonération partielle puisse jouer, le salarié devait conserver les parts ou actions pendant au moins 6 ans à compter de l'année au titre de laquelle l'exonération était demandée.
Les apports versés à une PME, ayant son siège dans un état de l'Union européenne (Islande, Norvège et Liechtenstein compris), en vue d'une réduction d'ISF donnaient des titres exonérés d'ISF. Les apports devaient être effectués dans le cadre de la constitution d'une société ou de l'augmentation de son capital. Les sociétés visées ne devaient pas avoir une activité de gestion de patrimoine mobilier et de location d'immeuble.
L'exonération était applicable aux souscriptions directes et via une société holding. L'exonération était également applicable aux parts de FIP, de FCPI et de fonds commun de placement à risque (FCPR).
Les titres de ce pacte étaient exonérés à concurrence des 3/4 de leur valeur.
Il s'agissait de parts ou actions de société ayant fait l'objet d'un engagement collectif de conservation. La société devait exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les titres étaient détenus directement par le contribuable ou le biais d'une holding.
Le redevable ou ses héritiers concluait un engagement de conserver les titres pendant au moins 6 ans, avec un engagement collectif de conservation pendant deux ans portant pour 34 % des titres pour une société non cotée sinon 20 %, et suite à ce délai de 2 ans un engagement individuel de conservation d'au moins 4 ans. Suite aux 6 ans, l'exonération s'appliquait si les titres étaient conservés.
L'un des signataires du pacte devait exercer une fonction de direction de la société pendant 5 ans, cette fonction pouvait ne pas être exercée par la même personne pendant les 5 ans.
Les propriétaires de bois et forêts étaient exonérés à concurrence des 3/4 de leur valeur. Néanmoins, pour que cette exonération joue, il fallait notamment qu'il y ait un engagement d'exploitation pendant 30 ans, et produire un certificat et un bilan de mise en œuvre de gestion durable.
Ces actifs de patrimoine qui échappaient à l'ISF, permettaient ainsi au contribuable d'alléger son ISF, et de restructurer son patrimoine en conséquence.
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