Simulation ISF

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF pour le remplacer par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), depuis le 1er janvier 2018.

Désormais seuls les biens immobiliers entrent dans le patrimoine imposable à l'IFI.

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), était un impôt français payé par les personnes physiques dont le patrimoine net était supérieur à un seuil fixé annuellement.

En effet, suite à la déclaration ISF, le patrimoine de ces redevables pouvait être imposé, selon des seuils définis, avec un taux variant de 0,50 % à 1,50 %. Une réduction ou une défiscalisation pouvait toutefois être envisagée dans certains cas et aboutir à une imposition moindre.

Afin de pouvoir estimer correctement le montant de l'ISF à devoir, il convenait de savoir évaluer son patrimoine.

Simulation ISF : évaluation du patrimoine

L'évaluation du patrimoine et des immeubles en particulier pouvait se révéler difficile, plusieurs méthodes étaient possibles.

Prêt lissé

La méthode la plus utilisée était certainement la méthode par comparaison. Il s'agit de comparer les ventes sur un secteur donné, celui du bien à estimer, portant sur des biens similaires ou approchants, durant une période limitée. Plus les biens comparés sont ressemblants, plus la méthode aboutit à un résultat probant.

À noter : cette méthode s'applique également à l'évaluation des biens taxables à l'IFI depuis le 1er janvier 2018.

  • Les biens comparés sur le même secteur doivent présenter le maximum de similitudes.
  • Le critère géographique peut s'apprécier sur un quartier, un arrondissement dans une grande ville ou sur un secteur plus étendu, un canton par exemple pour des régions moins urbanisées.
  • La période de comparaison doit être la plus courte possible, en raison des fluctuations du marché.
  • L'évaluation doit se révéler fiable au final, donc correspondre à la réalité du marché sur un secteur géographique donné et concernant un certain type de bien. Le secteur peut être étendu s'agissant de biens rares ou aux caractéristiques très spécifiques.
  • Il est parfois nécessaire de réajuster le montant au vu des différences entre les biens comparés.

En cas de comparaisons non concluantes, d'autres méthodes peuvent être utilisées : évaluation par le revenu généré, ou par la valeur à la dernière vente passée, majorée en fonction du marché. Ces méthodes ne sont pas celles privilégiées par les services fiscaux ou les experts.

En cas de doute sur la valorisation, un recours à un expert est indispensable.

Simulation du calcul de l'ISF

La simulation pouvait être demandée à un expert (comptable, fiscaliste, notaire, etc.) ou se faire à l'initiative du débiteur. L'administration fiscale pouvait également conseiller le contribuable.

À noter : ces mêmes possibilités sont ouvertes pour la simulation du calcul de l'IFI.

Application des taux

L'ISF était un impôt progressif. Un taux d'imposition était donc appliqué à chaque tranche d'imposition.

Exemple : un redevable avec un patrimoine net évalué à 1 500 000 €, composé d'immeubles et de valeurs, devait déclarer :

  • 500 000 × 0,50 % = 2 500 € ;
  • 200 000 × 0,70 % = 1 400 € ;
  • ISF dû : 3 900 €.

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