SCI et ISF

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

L'impôt de solidarité sur la fortune, appelé ISF, est un impôt français payé par les personnes physiques dont le patrimoine net est supérieur à un seuil fixé annuellement.

En effet, suite à la déclaration ISF, le patrimoine de ces redevables pourra être imposé selon un taux variant de 0,50 % à 1,50 %. Une réduction, ou une défiscalisation, peut toutefois être envisagée dans certains cas et aboutir à une imposition moindre.

SCI : définition

Une SCI, société civile immobilière, est une personne morale dont l'objet est de gérer, administrer, louer, construire des biens immobiliers.

Il s'agit d'une société qui résulte d'un contrat par lequel plusieurs personnes, les associés, font le choix de mettre en commun leurs moyens et leurs fonds pour acquérir, gérer ou administrer un ou plusieurs biens immobiliers.

Les associés de la SCI partagent les bénéfices réalisés par la société et contribuent aux pertes.

Toute personne qui devient associée d'une SCI, devient, à ce titre, propriétaire de parts sociales au sein de la société.

Ces parts font partie intégrante du patrimoine de leur titulaire et ont une valeur monétaire.

ISF : absence d'exonération des parts de SCI

La valeur nette des parts de SCI doit être comptabilisée dans le patrimoine du contribuable.

En effet, les parts sociales détenues au sein d'une SCI constituent un actif imposable.

Pour déterminer la valeur de ces parts, il convient de déterminer la valeur vénale des parts de la société civile au jour du fait générateur de l'impôt soit au 1er janvier de l'année d'imposition. 

La valeur vénale des parts d'une SCI correspond au prix auquel ces parts auraient pu être vendues au 1er janvier de l'année d'imposition. Le calcul de cette valeur revient donc à déterminer le prix du marché des biens immobiliers détenus par la SCI. 

Cette valeur est ensuite minorée en fonction des emprunts liés à leur acquisition mais ces parts appartiennent au patrimoine du redevable, elles ne sont pas la propriété de la SCI, d'où leur prise en compte dans l'évaluation et la déclaration d'ISF.

En revanche, les parts de SCI sont exonérées d'ISF lorsqu'elles constituent un bien professionnel pour son propriétaire. 

En effet, l'administration fiscale accorde que les parts de SCI n'entrent pas en compte dans la base taxable à l'ISF lorsque l'immeuble détenu par la société est loué ou mis à la disposition de l'activité individuelle professionnelle du contribuable ou de son conjoint.

Parts SCI : réduction de l'ISF possible dans certains cas

Une réduction peut être tolérée par l'administration concernant des parts de SCI, dans la mesure où ces parts sont plus difficilement cessibles qu'un bien immobilier.

Cette réduction est d'autant plus justifiable en cas de pluralité importante de propriétaires de parts, car plus la SCI compte d'associés, plus l'agrément du cessionnaire peut être difficile à obtenir et donc les parts difficiles à vendre.

Si toutes les parts ou presque sont réunies entre les mains d'un seul associé, cette difficulté de vente paraît difficile à faire valoir.

Cette réduction peut s'élever à 10 %, 15 % ou 20 %. Elle relève de l'entière discrétion de l'administration fiscale qui peut l'autoriser ou la refuser à la demande d'un contribuable. Un refus peut être décidé si la restriction de cessibilité des parts n'est pas justifiée, faute de précision dans les statuts de la SCI

En pratique : en cas de doute sur la valeur des parts à déclarer, il convient de s'adresser à un professionnel.

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